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3·30新政楼市强心针 直击楼市72小时连锁反应
发布时间:2015/4/3 9:59:34 来源:腾讯网  点击:6632次

二套房贷款首付降至四成!在3月30日下午4点58分,央行、住建部、银监会三部委联合发布通知之前,谁也没想到政府会有如此大的力度刺激楼市,更没有想到的是仅仅10分钟后,财政部和国家税务总局又联合发布消息,称从3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

  都知道今年的房地产调控政策会放松,但这个力度远超市场预期,对已经显现疲态一年多的楼市而言,这无疑是一剂强心针。当晚,不仅中介机构延长营业,开发企业的高管们也挑灯夜战,积极应对。次日,地产股全线飘红,部分直接受益的项目售楼处被购房人挤爆,部分业主甚至开始提价。

  毫无疑问,从去年的9·30到今年的3·30,受益最大的群体都是改善型置业,对北上广深四大一线城市而言,都是楼市主要置业群体,但楼市是否就此掉头向上,一路飘红,重现2009年?从新房到二手房,此起彼伏的涨价信息是真是假?对此,京华时报地产周刊的记者展开即时调查,为购房者释疑。

  □记者直击

  ■企业

  加速推盘

  “我们的小户型产品刚刚全部卖完了,现在就只剩下几套大户型。”4月1日早上,位于南六环的某住宅项目销售人员告诉记者,该项目的户型主要是90平方米以下的两居和120平方米的三居,受3·30政策的刺激,这两天的看房人数、电话咨询量和认购量都有明显上升。

  不少房企纷纷在第一时间通过新政推介自己旗下的项目。新政发布次日,万科旗下包括北京、沈阳、大连、烟台、太原、青岛、济南、天津、唐山等多个分公司同时打出在未来24-48小时内“不涨价、不打烊、等你来抢房”的广告语,以此来吸引购房者。

  北京龙湖则趁势推出“暖春行动”,推介在售的滟澜新宸(楼盘资料) 、双珑原著、好望山、长城源著等4个项目,不但没有提价,而且给出优惠措施,以其在孙河板块在售的高端别墅双珑原著为例,目前全款购房享受9.8折,五成首付9.9折,电商排卡20万抵40万,4月30日前,龙湖老业主推荐新客户成功购买指定户型,最高可减免30万物业费。

  据龙湖·双珑原著(楼盘资料) 销售经理程浩介绍,双珑原著一直卖得不错,今年以来势头更好,3月份就成交了1.1亿元,对于总价在2000万-4000万元的高端项目而言,这个成绩相当不错,“新政出台,对我们这样的项目利好还是很明显的。政策出台后,我们对客户做了个小调查,我们的业主基本都是二套房以上的客户,贷款首付从七成降到四成,极大降低了客户的购入门槛,对犹豫是否要出手的客户而言,新政给予了他们信心,把心里的石头放在了地上。”基于这样的了解,程浩对双珑原著即将推出的4000万元上下的“中央墅”产品很有信心。

  推盘同时,成交数据也不错,万科24小时成交1.56亿元,合生滨江帝景(楼盘资料) 36小时成交22套。

  “涨声”四起

  5点新政刚发布,不到一个小时,项目涨价传闻已经不胫而走,次日,甚至出现集团发布的涨价“红头文件”,以及各种限时不涨、最后抢购之类的广告、宣传,借助微信、微博等新媒体传播工具,迅速抢占买房人、卖房人、围观群众的眼球。

  3月30日,政策刚一出台,深圳宝安某项目就宣布,从3月31日开始报价上调5%,但具体售价需要面谈。

  3月31日,位于深圳、烟台、宁波等地的多个楼盘“急迫”地发出涨价通知,其中,烟台5个楼盘均表示将在本月内开始涨价,涨幅最高的是位于莱山区的金地格林世界——从4月6日起,该项目封盘大调价,最高涨幅为5万元。

  金地在宁波的项目外滩1号也有调整价格的打算,网上流传的一份金地集团的文件显示,政府救市态度已经非常明确,楼市即将回暖,各地项目呈热销趋势,经集团商讨决议,故对二三线以上城市优秀项目将实行统一上调价格的战略调整。故此项目需在4月20日前完成价格每平米提价500-1000元不等的调整。

  >>释疑

  说涨价更似炒作

  一位业内人士私下告诉记者,“这种涨价更类似营销炒作方式”。据其分析,3·30政策的确会提振市场信心,但在库存居高不下、新增面积迅速增加的大背景下,明智的开发商都会选择趁机加速出货,消化库存,而绝不是趁机涨价、增加利润。“如此强力的刺激,也不足以让市场有强烈的信心相信房价很快会暴涨,并为此接受更高的房价。”

  据记者了解,北京市场暂时还没有出现明确表示涨价的在售楼盘,接受记者采访的多位房企相关负责人普遍表示,新政的确带来了更多的看房人,这会加速库存的去化,因此短期内仍会以走量为主,而在此之后,才会考虑是否溢价的问题。

  ■二手市场

  业主试探性涨价

  政策出台之后,记者接到了多个经纪人电话,问是否需要抓紧看房。而春节前就开始挂牌出售房源的王小姐(化名)在新政策出来的当天晚上就接到了7个要谈价格的电话。

  据王小姐介绍,她年前着急用钱,所以以350万的价格挂出了她在东三环附近近90平方米的两居室,后来因看房人太少,降价10万,但仍然没有顺利出手。而就在新政出台的当晚,接完众多电话之后的王小姐心态就明显地出现了变化。“从没人买到很多人想找你谈价格时你的心态肯定会有变化的,我先等一下,暂时不那么着急了,挂牌价格说不好,但我觉得可能会调高5万左右。”

  另据报道,太阳宫某项目业主一夜提价35万元。该报道称,澜石小区有一套2居室出售,本来业主与客户已经谈好出售价格为745万,并且准备近日签合同,但业主在看到政策后立马将价格涨到780万,而且一点议价空间都没有,但购房人不同意,合同只能作废。

  5改2后上市房源增加

  根据链家地产统计,新政出台后首日,签约成交客户增多,其中主要为之前已经看好房子的客户,实际成交价格保持平稳。值得关注的是,部分区域2到5年房源增多,且这部分房源业主报价有一定上涨,但涨幅不大,一般在5%以内。从市场整体情况来看,买卖双方表现较为理性。

  链家劲松门店的一位经纪人告诉记者,他这两天已经接到2套购买5年以内的房源信息,“业主也在换房,本来不打算卖房的,因为价格不太合适,这次政策一出,想挂出来看看情况”,对部分5年内房源提价的现象,这位经纪人表示,“原来5年以内的房源挂牌价普遍低于满五唯一的房源,营业税也多是由卖家和买家共同承担,现在部分房源报价上涨,只不过把这部分买房人隐性的支出公开化了,其实算不上涨价”。

  >>释疑

  涨价可能卖不掉

  伟业我爱我家副总裁胡景晖奉劝广大业主朋友别涨价,“因为涨价的结果就是卖不掉,量价齐升的年代过去了,借机涨价的结果是自讨没趣。新出台的政策仅会刺激二季度房地产成交放量,价格则变化不大。这两个政策加在一起,最多也就是刺激一下二季度的交易量,二手房的交易量能够有所上升”。

  海淀林萃路附近某门店的经纪人表示,目前只接到一个业主调价的要求,幅度大概5%。“其实现在很多业主都非常理性,着急卖的就不会太调高价格,这样只会错过卖出去的机会。去年9·30新政的时候就是这样,很多人也要求调价了,但调整的结果就是错过了那一轮卖出去的机会,还得等下一轮。”

  ■购房者

  理性对待,冷静出手

  首次置业的刘女士(化名)表示,自己很理性,虽然之前看上一套房,但也不着急。“这么多政策密集出台说明房地产市场并不是太好,着急什么。”刘女士称,她之前在西四环附近看过一个房子,去年最早时候挂牌价格是200多万,一个月卖不出去业主调整一次降几万,她之前去看,已经降到165万。“所以,我不觉得房价短时间内会暴涨。”

  据我爱我家统计,其全国12个城市近1600家门店和全国统一呼叫中心的业务接待方面来看,除了咨询量有10%左右的增多外,新增房源挂牌量、新增买房客户登记量、交易量、成交均价均未有明显变化,客户连夜抢购、业主连夜提价的现象非常鲜见。

  ■股市

  地产股震荡上扬

  “3·30楼市新政”不仅牵动着购房者的神经,也影响着资本市场地产板块走向。

  周一午间,有消息称央行紧急召开记者会,发布信息可能与楼市有关,使得午后地产股迅速拉升,再度带领股指冲击高点。同花顺统计的134只地产股中,天房发展和香江控股等10只个股收盘涨停,40多只个股涨幅在4%以上。

  然而,“3·30新政”发布后,地产股却上演震荡行情。

  周二,房地产板块集体大幅高开,一度推动沪指站上3800点。但短暂高走后下探翻绿,尾盘跳水杀跌。根据中信一级行业分类,房地产板块整体下跌1.84%,居行业跌幅榜之首,建筑板块紧随其后跌1.84%。

  周三,地产股再次大部分翻绿转红。截至收盘,房地产开发指数上涨0.96%,低于当日上涨指数1.66%的涨幅,沪深两市房企股价上涨87家,下跌26家。

  值得注意的是,地产股短期震荡难以掩饰今年以来整体上扬。数据显示,截至3月31日收盘,今年以来,申万二级行业分类房地产开发板块整体上涨20.15%,大幅跑赢上证综指。从单周数据来看,上周,房地产行业融资净买入为52.96亿元,此前两周的融资净买入额分别为29.99亿元和30.93亿元。而3月第一周,则出现了48.29亿元的融资净买入。

  不过,民生证券指出,本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。

  ■市场执行

  新政执行尚有过程

  3·30两大新政的生效时间均为3月31日起,但截至4月1日,记者了解到,在售新盘以及二手房市场均尚未开始执行新政。

  记者从伟业我爱我家了解到,从3月31日到4月1日,伟业我爱我家一直在与各个门店、贷款经办部门进行沟通,各个门店的反馈较快,但银行的情况目前还不太明确。伟业我爱我家相关人士表示,虽然新政已经从3月31日起生效,不过从行政程序上来说仍然需要一个过程。

  而银行方面,截至4月1日,只有工商银行、招商银行等少数银行公布了关于二套房贷首付比例的方案,农行、建行、中行、交行尚未有进一步具体的房贷政策,兴业银行北京分行、民生银行北京管理部等均在等总行相关细则,光大银行也表示目前尚未有具体的细则,但是会严格按照三部委文件要求执行。

  □业内分析

  2009年不会重现

  3·30新政出乎预料的力度,让市场沸腾的同时,也出现了不少喊涨的声音,甚至有人认为“2009年再现”。知名经济学者马光远就表示,房地产政策调整早在意料之中,二套房首付降至40%,二手房营业税政策调整也意味着政策回归至2008年救市模式。在今年经济形势极为严峻的情况下,通过政策稳定房地产的预期是可以理解的,“政府对房地产的爱是真爱。”

  2008年年底救市后2009年房价的一路飙升,购房人记忆太过深刻,那么此轮如此力度的救市,是否会重现2009年?记者采访发现,大多数人士虽然都认为3·30新政的确会促进楼市稳步向上,但均不认为会重现2009年的涨势。

  2008年10月底,央行、财政部和国税总局联手推出包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等多项刺激楼市的一揽子救市政策。此外,地方政府也相继出台买房送户口、获财政补贴等地方版的救市措施。

  “两次政策的出台背后,都和房地产市场持续低迷的态势有关。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,2008年受

  全球经济危机影响,银行信贷等开始收紧,进而导致楼市步入萧条。救市的目的就是为了让楼市快速复苏。而在2015年的救市方面,也是对楼市反弹力度小的一个提振。

  “两类做法都对楼市进行了比较强的刺激,背后体现的是房地产市场依然受政策保护的需要。从政策层面看,对于首套和改善型需求、营业税免征期限等方面都有类似的做法。”严跃进表示,2008年年末的救市政策,本质上是一种总量刺激的做法。在经济危机下需求不足的情况下,通过此类政策刺激能够带来市场购房需求的全面释放。而2015年的救市,更多是从结构改善的角度进行的。此次政策很大程度上呼应了“两会”精神,进而对刚需和改善型需求两类进行的格外呵护。

  对此,来自房地产销售一线的声音也同样不那么乐观。

  “对于已经沉寂很久的楼市来说,3·30政策所带来的刺激会相对明显,但绝不会是翻天覆地的,不会出现像2009年时市场突然的反转,”北京某房企负责人对记者说。在他看来,新政对一二线城市的刺激要比三四线城市更为明显,对于购房者来说,上半年将是一个很好的入市时机,而到了下半年,对于库存去化比较好的项目来说,可能会出现一定程度的涨价。

  不过,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,在当前我国经济增速放缓、结构调整的新常态下,尽管本轮新政会刺激宏观楼市二季度持续复苏,但是依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势,未来宏观楼市像过去几年那样量价齐升的情况将不会再出现,量增价稳将成为2015楼市新常态。

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